Un programa del condado de Cook implementado durante el apogeo de la pandemia para brindar apoyo legal y financiero a los propietarios e inquilinos atrasados en el pago de la renta alarga drásticamente el proceso de desalojo, lo que ha recibido elogios y rechazo de los inquilinos y propietarios.
La iniciativa, conocida como Programa de Resolución Temprana, se lanzó en noviembre de 2020, cuando los sistemas judiciales de todo el país estaban elaborando estrategias sobre la mejor manera de ayudar a administrar miles de millones de dólares en asistencia de alquiler y apoyar a los inquilinos que enfrentan el desalojo.
La Casa Blanca promocionó el programa, que ofrece asistencia legal gratuita, servicios de mediación y conexiones para asistencia de alquiler, como una de las “principales innovaciones para la prevención de desalojos”.
Pero la innovación ha traído desafíos adicionales. Antes de la pandemia, tomaba solo unas pocas semanas para que un inquilino fuera desalojado. Ahora se tarda al menos un par de meses. La desaceleración, argumentan los abogados de los inquilinos, es necesaria para garantizar que todos, incluidos los propietarios, reciban la ayuda que necesitan. Pero el tiempo adicional genera problemas financieros para los propietarios, argumentan los abogados de los propietarios.
Y la escasez de abogados de oficio ha alargado aún más el proceso.
También hay nuevas preguntas sobre el futuro de la asistencia de alquiler, un componente principal para resolver casos de desalojo entre propietarios e inquilinos. Recientemente, la ciudad suspendió su programa de asistencia para el alquiler, y es probable que los fondos federales para asistencia para el alquiler se agoten para fines del verano en el condado de Cook y para abril de 2024 en Chicago.
Michelle Gilbert, directora legal y de políticas del Law Center for Better Housing, uno de los grupos de asistencia legal que forma parte del programa de desviación de desalojos, dijo que el tribunal de desalojo aún se mueve más rápido que cualquier otro tipo de tribunal.
“Cuando los propietarios dicen: ‘Es tan largo’, para mí es porque solía ser ridículamente corto”, dijo Gilbert. “Es más largo de lo que solía ser, pero le da a la gente la oportunidad de consultar con un abogado”.
Michael Zink, un abogado de bienes raíces que representa principalmente a pequeños propietarios, dijo que si bien el programa tiene buenas intenciones, el largo proceso obliga a algunos de sus clientes, la mayoría de los cuales son personas de color que poseen edificios de dos a cuatro unidades: echar mano de sus ahorros de jubilación para seguir proporcionando a sus otros inquilinos una vivienda de calidad.
Además de no cobrar el alquiler durante el proceso de desalojo, los propietarios a menudo incurren en $1,500 a $2,000 en gastos legales, dijo.
‘Todavía tratando de encontrar el equilibrio correcto’
En 2022, el primer año completo después de que se levantara la moratoria pandémica sobre los desalojos, la cantidad de desalojos impuestos por la oficina del alguacil del condado de Cook fue de aproximadamente 4500, unos 2000 menos que en 2019, según el análisis del Tribune de los datos proporcionados por el oficina del alguacil.
La mayoría de los desalojos tuvieron lugar en el sur y oeste de la ciudad, en comunidades mayoritariamente negras y latinas, tendencias que se alinean con los datos nacionales que muestran que las minorías raciales tienen más probabilidades de enfrentar el desalojo. La pandemia afectó de manera desproporcionada a las minorías raciales, que tenían más probabilidades de experimentar dificultades como la pérdida del trabajo y la enfermedad.
Los abogados atribuyen la disminución de los desalojos al Programa de Resolución Temprana. Sin los programas de desvío de desalojo y las leyes de derecho a un abogado, los expertos estiman que, en todo el país, el 90 % de los propietarios, pero solo el 10 % de los inquilinos, estarían representados por abogados en los tribunales.
El Programa de resolución anticipada ha realizado una serie de cambios en la forma en que se manejan los procedimientos de desalojo.
La primera cita en la corte de un inquilino está programada alrededor de 35 días después de que el propietario solicite el desalojo, una demora que tiene como objetivo dar tiempo a los inquilinos para buscar ayuda legal. Esa primera comparecencia ante el tribunal ahora está reservada para asociar a los inquilinos sin representación y pequeños propietarios con abogados, en lugar de recibir una sentencia de desalojo. Y los inquilinos ya no pueden recibir un fallo en rebeldía, un desalojo automático, cuando no se presentan a su primera cita en la corte. En cambio, el tribunal reprograma la audiencia para 14 días después para darle al inquilino otra oportunidad de participar en el proceso legal.
El emparejamiento de clientes con abogados toma alrededor de una semana y media, por lo que los casos de desalojo en Chicago incluyen una continuación de 28 días y los casos suburbanos incluyen una continuación de 14 días.
Los abogados involucrados en los procedimientos de desalojo dicen que los inquilinos tardan entre uno y tres meses en obtener la aprobación para la asistencia de alquiler y que los propietarios reciben los pagos, lo que se suma a la desaceleración.
Bob Glaves, director ejecutivo de la Fundación del Colegio de Abogados de Chicago, que administra el Programa de Resolución Temprana, dijo que el programa cuenta actualmente con 12 administradores de casos que derivan a las personas a 20 abogados. Dijo que el programa podría usar de ocho a 10 abogados más.
En un mundo ideal, dijo Glaves, sería genial si todos los inquilinos pudieran reunirse con un abogado en su fecha inicial en la corte y recibir una respuesta con respecto a las solicitudes de asistencia de alquiler dentro de dos semanas. Pero, dijo, la desaceleración desde el inicio del programa ya se ha reducido, y el proceso actual brinda a los inquilinos la oportunidad de negociar soluciones alternativas con sus propietarios.
“Todavía estamos tratando de encontrar el equilibrio adecuado”, dijo Glaves. “Este (programa) no tiene la intención de favorecer a los inquilinos o propietarios; está tratando de llegar a una solución más justa y eficiente”. Glaves agregó que una cuarta parte de los casos de desalojo se resuelven en el Programa de Resolución Temprana, y más se resuelven después.
Gerónimo Abarca, de 52 años, residente de Albany Park y trabajador de un restaurante, logró resolver su caso de desalojo gracias al programa.
Debido a un tumor en el riñón y la pandemia, no pudo trabajar durante meses, lo que lo llevó a atrasarse en el pago de la renta del departamento donde vivió durante años con su esposa e hijo.
“Es una situación muy, muy frustrante y estresante”, dijo Abarca, sobre no poder trabajar y pagar el alquiler.
Recibió asistencia para el alquiler, pero cuando le dio el cheque a su arrendador, este dijo que el cheque no podía cobrarse, dijo Abarca.
Abarca luego le dijo a su arrendador que el restaurante donde trabajaba iba a abrir nuevamente y que pronto podría pagar el alquiler. Después de regresar al trabajo, pudo pagar el alquiler de algunos meses atrasados, dijo. Pero su arrendador quería el pago total de la renta atrasada y finalmente presentó un desalojo.
Abarca ya había estado buscando lugares para mudarse, por lo que se fue a los pocos días de recibir el aviso. Una vez que estuvo en la corte, el juez desestimó el caso porque Abarca ya no vivía en el apartamento, y el abogado de Abarca argumentó con éxito que no debería tener que pagar los $8,800 de alquiler adeudado ya que el propietario nunca proporcionó el refrigerador y la estufa que le habían prometido.
“Todo salió bien, gracias a Dios, y gracias a ellos”, dijo Abarca, refiriéndose a sus defensores del programa de desviación de desalojos.
Los propietarios y sus abogados dijeron que algunos inquilinos se aprovechan de los retrasos.
Ryan Sinwelski, de 40 años, tenía un inquilino que hacía esto, uno al que había estado tratando de desalojar durante casi un año.
Según Sinwelski, su inquilino evadió la notificación de la orden de desalojo durante meses. Luego, su inquilino no se presentó a su primera audiencia en la corte. Cuando la inquilina apareció dos semanas después, se negó a pasar por el programa de desviación de desalojo y exigió un juicio, lo que sucedió meses después. En ese juicio, Sinwelski dijo que la inquilina pidió que le devolvieran su depósito de seguridad, pidió que se sellara su registro de desalojo y dijo que luego abandonaría la propiedad. Sinwelski accedió porque quería que el inquilino se mudara.
“Ella sabe que puede alargar esto por mucho tiempo y obtener una gran cantidad de renta gratis”, dijo Sinwelski.
Si bien su inquilino es un ejemplo extremo, el caso ilustra lo difícil que el proceso de desalojo actualizado puede dificultar que los propietarios continúen ofreciendo viviendas asequibles, dijo Sinwelski.
Sinwelski es dueño de una propiedad de dos pisos y una de cuatro, en Harvey, un suburbio al sur del condado de Cook y su ciudad natal. Espera ayudar a revitalizar Harvey restaurando y preservando las propiedades que están en dificultades, algo por lo que la ciudad es conocida, pero tuvo que posponer las mejoras al edificio en el último año debido a que su inquilino desalojado recientemente no le pagó alrededor de $9,000 en renta.
Desde que Sinwelski compró el apartamento de cuatro pisos en junio pasado, solo ha perdido dinero en la propiedad, indicó.
Financiamiento en cuestión
El 15 de mayo, el Departamento de Vivienda de Chicago canceló su contrato con Resurrection Project, la organización que había estado a cargo de administrar la asistencia de alquiler.
Rima Alsammarae, vocera del Departamento de Vivienda de Chicago, dijo en un comunicado del 17 de mayo que la ciudad está trabajando con los tribunales y el Programa de Resolución Temprana para “minimizar las interrupciones y reanudar la recepción de nuevas solicitudes lo antes posible, ya que valoramos este programa y estamos orgulloso de su impacto en los habitantes de Chicago”. Ella se negó a comentar por qué Resurrection Project ya no es el administrador del programa de asistencia de alquiler basado en la corte.
El Proyecto Resurrección dijo en un comunicado que ya no administrará los fondos “a medida que disminuyan la pandemia y los recursos para el programa” y que el Departamento de Vivienda “ha decidido moverse en una dirección diferente, y administrarán la fase final del programa”.
Zink, el abogado del pequeño propietario, dijo que la pausa en la distribución de la asistencia para el alquiler “por lo menos hará que los proveedores de vivienda tengan aún menos probabilidades de considerar una solución de asistencia para el alquiler, si no hay asistencia para el alquiler disponible” y “pondrá en peligro la vivienda de los inquilinos y dificultar que los proveedores de vivienda, especialmente los más pequeños, paguen por el mantenimiento de la propiedad”.
La declaración del Proyecto Resurrección dijo que la organización ayudó a más de 18,000 familias a permanecer en sus hogares.
Uno de estos individuos es Davey Vacek. Vacek, de 36 años, vivió en Edgewater con su pareja hasta aproximadamente un año después de la pandemia. Luego, su pareja lo dejó y perdió su trabajo como organizador de eventos, lo que obligó a Vacek a pagar el alquiler completo, $1,500, dijo Vacek.
Vacek se atrasó en sus pagos.
“Cuando me dejó y dejó de pagar su mitad del alquiler, mi propia salud mental empezó a empeorar”, dijo Vacek.
Vacek dijo que habló con el propietario sobre su situación y solicitó asistencia para el alquiler, por lo que se sorprendió cuando recibió un aviso de desalojo.
Lo conectaron con el Programa de resolución anticipada, que ayudó a que se aprobara su asistencia de alquiler para cinco meses de alquiler atrasado y tres meses de pagos de alquiler futuros.
Si bien Vacek finalmente enfrentó el desalojo nuevamente y tuvo que abandonar su apartamento, dijo que la asistencia del programa de desviación de desalojos fue crucial.
“No podía imaginar navegar todo eso sin ayuda (legal)”, dijo Vacek, quien no había enfrentado un desalojo hasta la pandemia. “Puedo hablar algunos idiomas, pero la jerga legal no es uno de ellos”.
Alsammarae dijo que el departamento tiene la esperanza de que una vez que se agoten los fondos federales para la asistencia de alquiler el próximo año, habrá otros recursos disponibles.
El condado está considerando asignar fondos adicionales para asistencia con el alquiler, además de pedirle al estado más recursos y buscar oportunidades federales de financiamiento, según Nick Mathiowdis, portavoz de la oficina de la presidenta de la Junta del Condado de Cook, Toni Preckwinkle.
El Departamento de Servicios Familiares y de Apoyo de Chicago tiene una cantidad menor de fondos, por lo general unos cientos de miles antes de la pandemia, disponibles para su distribución.
Gilbert, del Law Center for Better Housing, dijo que es optimista de que una cantidad más pequeña de dinero para asistencia de alquiler será suficiente, ya que las personas no enfrentarán el desalojo por miles de dólares como lo fueron durante el punto álgido de la pandemia. En cambio, dijo, los inquilinos pueden estar atrasados entre $1,000 y $2,000.
Pero si no hay suficiente dinero, dijo Robert Kahn, abogado de propietarios, el programa de desviación de desalojos ya no será viable.
“Creo que el programa está funcionando en la dirección correcta”, dijo Kahn. “Sin embargo, una vez que se agote la asistencia para el alquiler, este programa tendrá que dejarse de lado porque no hay mucha negociación una vez que no pueden obtener asistencia para el alquiler”.
Joe Mahr de Chicago Tribune contribuyó.
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Este texto fue traducido por Leticia Espinosa/TCA
